住宅ローン借換のすすめ【現役営業マンが教えます】
人生で1番大きな負債である住宅ローン。組んでから見直しをしていないという人もいるのではないでしょうか。住宅ローン金利は低下を続けており、借換には絶好のチャンスとなっております。借換について記事にまとめました。
どうも、りーまるです。
あなたの人生で1番大きな買い物はなんでしたか？
色々あると思いますが、たいていの人は住宅と答えるのではないでしょうか。
住宅購入は数千万単位の資金が必要になることから、一括キャッシュで買う人よりも、住宅ローンを組んで購入する人が多いと思います。
住宅ローンは金額が大きく、期間も長いことから、完済までの間に、非常に多額の利息を支払うこととなります。自分の年収の何倍もの資金を借入するのですから、それ相応の利息負担はやむを得ません。
ただ、住宅ローンを組んでいる人の中で、現在の金利情勢と自分の住宅ローン金利が乖離している人も少なくありません。
金利情勢は着々と変化しています。数十年前と今の金利水準は大きく変化しており、住宅ローンを組んだ当時に比べ、金利が下がっているケースが多く見られます。
「マイナス金利」という言葉を聞いたことがあるかと思いますが、現在は住宅ローン金利が今までに比べ大幅に下がっております。
1％を切るのは当たり前とも言われている状況であることから、住宅ローンの借換を検討している人にとって追い風となっているのです。
今回は住宅ローンの借換について、実際に飛び込みセールスを行い住宅ローン借換の提案をしている現役の営業マンが説明していきます。
住宅ローンを組んでいる人で
・数十年前に住宅ローンを組んで以来見直しをしていない
・若い時に住宅ローンを組んでいて、今は当時よりも収入が大幅に上がっている
・借入期間を短縮したい、伸ばしたい
・団体信用生命保険を手厚くしたい
という悩みがある人には読んでいただき、住宅ローンの借換を検討してもらいたいと思います。
住宅ローンの借換について
住宅ローンの借換とは、今現在住宅ローンを借りている金融機関から別の金融機関で住宅ローンを借り直して、下がった金利分のメリットを享受するということです。
分かりづらいと思いますので例で見てみると、
例）
現在〈A金融機関〉：借入残高2,000万円、残り借入期間20年、金利2.0％（毎月返済額101,176円、総支払利息分4,282,400円）
借換後〈B金融機関〉：借入残高2,100万円、残り借入期間20年、金利1.0％（毎月返済額96,577円、総支払利息2,178,673円）
メリット：毎月返済額▲4,599円、総支払利息▲2,103,727円
つまり、現在A金融機関で組んでいる金利2％の住宅ローンをB金融機関で金利1％で借り直した場合、借換に諸費用がかかりますがそれを借入金額に上乗せしても、毎月の返済額が4,599円安くなり、20年間の支払額が2,103,727円も安くなるということです。
車1台買えちゃいますよね。
このように住宅ローンを借換するのにはメリットが多くありますので、続いてはメリットについて書いていきます。
メリット
上記の例のように、条件を満たせば住宅ローンの借換は様々なメリットが得られます。
①返済金額が安くなる
金利が低くなることによって、今までと同じ借入期間でも支払額が安くなります。住宅ローンは金額が大きく、期間も長いので、金利が少し低くなるだけでも大きなメリットが出ます。
②借入期間を変更できる
住宅ローンを組んでから途中で借入期間を変更するのは、ある程度まとまった資金で繰り上げ返済を行うか、条件変更をしなければなりません。住宅ローンの返済でただでさえ厳しい環境の中でまとまった資金を確保するのは難しく、時間を要します。そこで借換を行なえば、再度申込という形になるので一から借入期間等条件を変更できるようになります。
③団体信用生命保険を手厚くできる
団体信用生命保険は、住宅ローン返済中に万が一債務者が亡くなった場合、住宅ローンの融資残高が０円になるという保険になります。加入が条件となっている場合が多く、ほとんどの人は加入していると思います。この団体信用生命保険は死亡だけでなく、例えば、がんなどの特定の病気になった場合や働けなくなった場合でも住宅ローン残高が０円になるものもあります。
これらのように保証を手厚くすると金利上乗せ等になってしまいますが、借換により金利が下がったことで、金利が上乗せとなっても現在支払っている金額と同等となり、結果的に返済額はそこまで変わらずに保険を手厚くできるという場合もあります。
④保証人の見直し
借入当初は、返済比率等条件を満たせずに、連帯保証人等を付けている場合があります。借換する際には条件を満たせば、保証人を外すことができる場合もあります。
以上から、返済金額が安くなるというメリットだけでなく、保険や保証人等幅広い部分の見直しをすることができますので、借入当初よりも良い条件で住宅ローンを利用できることとなります。
メリットだけだったら誰でも住宅ローンの借換を行っているでしょうが、やはりそれ相応のデメリットもあります。次にデメリットについてまとめていきます。
デメリット
もちろんデメリットもあります。ここを受け入れられるかどうかが障壁になることが多いです。
①諸費用がかかる
ここが一番のデメリットとなります。住宅ローンの借換は他の金融機関で住宅ローンを借り直すことになりますので、申込時にかかった手数料などがまた発生することとなります。借換を行う場合は、この諸費用を考慮していかなければなりません。諸費用については次節で説明します。
②手間がかかる
住宅ローンの申込をしたことがある人なら分かると思いますが、住宅ローンの申込から実行までの手続きは非常に手間がかかります。記入する書類が多く、各種証明書等を準備しなければなりません。初めての申込時よりは簡略化されますが、借換は再度住宅ローンを借り直すということになりますので、余計な手間がかかります。
面倒くさがりの人にとってはこれを聞いただけで、「面倒だから今のままでいいや」となってしまいます。ここを崩すのが私たち営業マンの骨の折れるところなのです。
特に諸費用については、申込時含めて二重に費用がかかってしまうという考えの人が多いです。諸費用については申込者ごと、金融機関ごとで金額が変わってきますので、ここから説明していきます。
諸費用について
住宅ローンの借換を行うには以下の諸費用が発生します。
・保証会社へ支払う保証料（ないところもあります）、事務手数料
・登記費用（抵当権の抹消、設定費用）
・契約書へ貼る収入印紙代
・繰上返済手数料（金融機関へ住宅ローンを一括で返済する際にかかる手数料）
・各種証明書取得費用
住宅ローンの借換試算を行う際に分かりづらいのがこれら諸費用の計算です。
大まかな必要金額や計算方法について書いていきます。
〇保証料
保証料とは保証会社に支払う保険料のようなものです。基本的には保証会社を付けるという条件で住宅ローンが借りられるようになります。債務者に何かがあった場合に保証会社が肩代わりしてくれることになる為、金融機関での融資審査が通りやすくなります。
最近ではネット銀行などでは保証料不要のところも出てきています。
だいたいの目安となる保証料金額は、借りる人の収入や属性情報にて変化します。
借入金額1,000万円の場合
〈借入期間〉10年37,050円～158,820円 ｜ 15年52,330円～224,270円 ｜ 20年66,320円～284,230円 ｜ 25年78,910円～338,190円
借入金額1,500万円の場合
〈借入期間〉10年55,575円～238,230円 ｜ 15年78,495円～336,405円 ｜ 20年99,480円～426,345円 ｜ 25年118,365円～507,285円
借入金額2,000万円の場合
〈借入期間〉10年74,100円～317,640円 ｜ 15年104,660円～448,540円 ｜ 20年132,640円～568,460円 ｜ 25年157,820円～676,380円
借入金額2,500万円の場合
〈借入期間〉10年92,625円～397,050円 ｜ 15年130,825円～560,675円 ｜ 20年165,800円～710,575円 ｜ 25年197,275円～845,475円
借入金額3,000万円の場合
〈借入期間〉10年111,150円～476,460円 ｜ 15年156,990円～672,810円 ｜ 20年198,960円～852,690円 ｜ 25年236,730円～1,014,570円
〇登記費用
住宅ローンを組むには抵当権を担保とする場合がほとんどです。対象不動産に対して今まで借りていた金融機関が設定していた抵当権の抹消費用と、借り直した新たな金融機関が行う抵当権設定費用がかかります。
登記費用はどこの司法書士を利用してもそれほど大きな金額のブレはありません。
借入金額 ✖ ４／１，０００ ✖ ２で大体の金額が求められます。
例）借入金額２，０００万円の場合
２，０００ ✖ ４ ÷ １，０００ ✖ ２ ＝ １６
よって約１６万円の登記費用がかかる計算となります。
〇収入印紙代
住宅ローン契約を結ぶ契約書には、借入金額に応じた収入印紙代がかかります。
１，０００万円超～５，０００万円以下 → ２万円
５，０００万円超～１億円以下 → ６万円
〇事務手数料、繰上返済手数料
これらは各金融機関ごとに金額が異なります。事務手数料はこれから借り直しを行う金融機関のHPを見ていただき、繰上返済手数料は今まで利用していた返済予定の金融機関のHPを見て確認してください。
「△△金融機関 住宅ローン 手数料」などと調べれば出てきます。
実際に試算してみましょう
実際に楽天銀行のHPで住宅ローンの借換シュミレーションを行ってみます。
楽天銀行の住宅ローンは2018年と2019年の2年連続顧客満足度1位に輝いており、利便性とスピード感は他社よりも優れていると評価されています。
また、借換の申込を行うと全員楽天スーパーポイントが5,000ポイント必ずもらえるという点も嬉しいポイントです。
「楽天銀行 住宅ローン」と検索すればすぐに出てきます。
ステップ1 現在の借入状況入力
お手元に返済予定表をご準備ください。ここでは最初の例の数値を使用します。
ステップ2 借換希望情報入力画面
ステップ3 試算シュミレーションによるメリット表示
これだけで終了。5分で試算メリットが出せました！
楽天銀行は保証料がかからず、手数料が一律33万円であり計算しやすいですね。
一目でいくらメリットが出るのかが分かります。
住宅ローン借換のすすめ
住宅ローン借換についてのご案内いかがでしたか。
面倒なイメージが大きいと思いますが、今はスマホやインターネットで手軽に住宅ローン借換の試算ができるようになってます。
人生で一番大きい買い物であると同時に、最も大きな負債であることから、購入した後も定期的に見直して少しでも余計な利息負担を抑えていくのがいいと思います。
金利が1％違うだけで数百万円のメリットが出るケースもありますので、最低でも5年に1度は見直すようにしましょう。
楽天銀行だけでなく、他にも数多くの金融機関がありますので、時間がある人はそれぞれで試算シュミレーションを行って、どこが1番メリットがあるのか検討してみてはいかがでしょうか。
最後までよんでいただき、ありがとうございました。
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